Арендодатели-невидимки: как находить рабочие помещения без Авито и посредников. Рассказывает Артур Валеев
Материал Fedotov Group
Большинство предпринимателей уверены, что поиск помещения для магазина начинается с Авито. Открыл сайт, выбрал подходящий вариант — и дело сделано. На практике этот путь редко приводит к действительно выгодным локациям. В нашей новой статье основатель и владелец федеральной сети розничных магазинов пива и табачной продукции «ПивМастер» Артур Валеев делится уникальной методикой поиска «тихих» локаций и переговоров с собственниками.
«Большинство думает, что всё решает Авито. Открыл, пролистал, позвонил — и готово. На деле всё немного иначе.
Около 70% реально рабочих помещений находятся локально — не через сайты, не через риелторов, а через наблюдательность, общение и включённость в процесс.
Онлайн-платформы — это только верхушка айсберга реального рынка пустующих помещений.
В управляющей компании мы помогаем партнёрам искать помещения по всей стране — и этот опыт научил нас главному: большинство локаций не висят в открытом доступе.
Почему на Авито пусто
Многие арендодатели — не профессионалы. Они не ведут этот процесс как бизнес. Кто-то ленится выкладывать объявления. Кто-то выложил и забыл продлить. Кто-то даже табличку «Аренда» не повесил.
Есть и другая категория — «сдают через знакомых». Вот почему на Авито часто пусто, а хорошие варианты не появляются месяцами.
Мы называем таких собственников арендодателями-невидимками. И найти их можно только вживую.
Около 70% реально рабочих помещений находятся локально — не через сайты, не через риелторов, а через наблюдательность, общение и включённость в процесс.
Онлайн-платформы — это только верхушка айсберга реального рынка пустующих помещений.
В управляющей компании мы помогаем партнёрам искать помещения по всей стране — и этот опыт научил нас главному: большинство локаций не висят в открытом доступе.
Почему на Авито пусто
Многие арендодатели — не профессионалы. Они не ведут этот процесс как бизнес. Кто-то ленится выкладывать объявления. Кто-то выложил и забыл продлить. Кто-то даже табличку «Аренда» не повесил.
Есть и другая категория — «сдают через знакомых». Вот почему на Авито часто пусто, а хорошие варианты не появляются месяцами.
Мы называем таких собственников арендодателями-невидимками. И найти их можно только вживую.
Как мы ищем локации
Первое правило — мониторинг каждый день. Утро начинается не с ленты соцсетей, а с Авито. Иногда нужное помещение «живет» всего пару дней.
Если вариантов нет — переходим в полевой режим. Выезжаем в нужный район, где уже есть федеральные ритейлеры и хороший трафик.
Дальше — пешком: осматриваем улицы, отмечаем закрытые витрины, тёмные помещения, где не горит свет.
Иногда всё решает разговор с соседями. Просто спрашиваешь:
— «Есть ли тут свободные помещения? Возможно, кто-то планирует съехать?»
— «Ребята, чьё это помещение?»
— «А есть номер хозяина?»
И вот уже контакт найден.
Так мы нашли десятки рабочих локаций — без посредников и переплат.
Переговоры с собственниками
После того как помещение найдено, начинается вторая часть — переговоры.
И тут важно понимать: большинство собственников — не профессионалы.
Они не знают, что такое арендные каникулы, долгосрочный договор и даже часто — рыночную цену.
Поэтому мы всегда начинаем с объяснения: кто мы, что планируем открыть, какие у нас требования и стандарты. Показываем реальные примеры работающих магазинов.
Когда человек видит, что перед ним не случайные арендаторы, а команда с понятной логикой и опытом, — диалог сразу становится проще.
Во многих случаях собственники сами шли навстречу:
— делали ремонт;
— устанавливали санузел;
— проводили отопление;
— межевали;
— давали арендные каникулы.
Иногда бывало, что мы делали технические работы (отопление, электричество, канализацию) в счёт аренды, если изначально помещение не соответствовало техническим требованиям.
Красные флаги
Бывает и наоборот: садишься за стол переговоров — и понимаешь, что-то не так. Человек перебивает, говорит одно, а через день — другое, повышает ставку, спорит на ровном месте. Мы называем это «красными флагами».
Если чувствуем, что собственник ведёт себя неадекватно — сразу стоп. Из опыта: если в начале тяжело, дальше будет только хуже. Проблемные собственники потом превращают любой бизнес в борьбу.
Поэтому мы лучше пройдём мимо, чем будем решать конфликты годами.
Договор — не формальность.
Даже когда собственник нормальный, без юриста не обходимся. Проверяем базовые пункты:
• срок аренды;
• ответственность сторон;
• процент ежегодного повышения (инфляция);
• и главное — условия расторжения.
Мы всегда добиваемся, чтобы пункт о расторжении был прописан чётко: если арендатор выполняет все обязательства, арендодатель не имеет права выгнать его в одностороннем порядке.
Первое правило — мониторинг каждый день. Утро начинается не с ленты соцсетей, а с Авито. Иногда нужное помещение «живет» всего пару дней.
Если вариантов нет — переходим в полевой режим. Выезжаем в нужный район, где уже есть федеральные ритейлеры и хороший трафик.
Дальше — пешком: осматриваем улицы, отмечаем закрытые витрины, тёмные помещения, где не горит свет.
Иногда всё решает разговор с соседями. Просто спрашиваешь:
— «Есть ли тут свободные помещения? Возможно, кто-то планирует съехать?»
— «Ребята, чьё это помещение?»
— «А есть номер хозяина?»
И вот уже контакт найден.
Так мы нашли десятки рабочих локаций — без посредников и переплат.
Переговоры с собственниками
После того как помещение найдено, начинается вторая часть — переговоры.
И тут важно понимать: большинство собственников — не профессионалы.
Они не знают, что такое арендные каникулы, долгосрочный договор и даже часто — рыночную цену.
Поэтому мы всегда начинаем с объяснения: кто мы, что планируем открыть, какие у нас требования и стандарты. Показываем реальные примеры работающих магазинов.
Когда человек видит, что перед ним не случайные арендаторы, а команда с понятной логикой и опытом, — диалог сразу становится проще.
Во многих случаях собственники сами шли навстречу:
— делали ремонт;
— устанавливали санузел;
— проводили отопление;
— межевали;
— давали арендные каникулы.
Иногда бывало, что мы делали технические работы (отопление, электричество, канализацию) в счёт аренды, если изначально помещение не соответствовало техническим требованиям.
Красные флаги
Бывает и наоборот: садишься за стол переговоров — и понимаешь, что-то не так. Человек перебивает, говорит одно, а через день — другое, повышает ставку, спорит на ровном месте. Мы называем это «красными флагами».
Если чувствуем, что собственник ведёт себя неадекватно — сразу стоп. Из опыта: если в начале тяжело, дальше будет только хуже. Проблемные собственники потом превращают любой бизнес в борьбу.
Поэтому мы лучше пройдём мимо, чем будем решать конфликты годами.
Договор — не формальность.
Даже когда собственник нормальный, без юриста не обходимся. Проверяем базовые пункты:
• срок аренды;
• ответственность сторон;
• процент ежегодного повышения (инфляция);
• и главное — условия расторжения.
Мы всегда добиваемся, чтобы пункт о расторжении был прописан чётко: если арендатор выполняет все обязательства, арендодатель не имеет права выгнать его в одностороннем порядке.
На что смотрим при выборе помещения
Квадратура и планировка.
Достаточно ли места под оборудование, выкладку и кассовую зону.
Ограничения.
Нет ли рядом школ, детсадов, больниц — это важно для табачных и пивных точек.
Технические параметры.
Электричество (мощность в киловаттах), отопление, вода, санузел, вентиляция.
Оценка окружения.
Считаем конкурентов, трафик, анализируем покупательский поток.
Финальные переговоры.
Если помещение подходит, параллельно согласовываем условия и проверяем договор.
Квадратура и планировка.
Достаточно ли места под оборудование, выкладку и кассовую зону.
Ограничения.
Нет ли рядом школ, детсадов, больниц — это важно для табачных и пивных точек.
Технические параметры.
Электричество (мощность в киловаттах), отопление, вода, санузел, вентиляция.
Оценка окружения.
Считаем конкурентов, трафик, анализируем покупательский поток.
Финальные переговоры.
Если помещение подходит, параллельно согласовываем условия и проверяем договор.
Вывод
Поиск локации — это не везение. Это системная работа, внимание к деталям и умение общаться с людьми.
Мы в управляющей компании давно поняли: лучшие помещения не ищут арендатора. Их находят те, кто умеет искать.»
Как показывает опыт Артура Валеева, успешные локации редко лежат на поверхности. Их находят те, кто готов действовать проактивно: выезжать на места, общаться с соседями, анализировать окружение и вести переговоры с позиции эксперта. Такой подход не только помогает избежать конкуренции за «раскрученные» помещения, но и создает прочную основу для стабильного бизнеса.
А уже 14 ноября в МТС Live Холл Артур Валеев выступит в качестве спикера на бизнес-форуме Retail Expert Global.
Участникам сообщества Retail Expert — скидка 50% на билет. Если вы представляете розничные магазины, присоединяйтесь:
https://clck.ru/H4kp7
Билеты и подробности:
tsifryevent.ru/reg2025
Поиск локации — это не везение. Это системная работа, внимание к деталям и умение общаться с людьми.
Мы в управляющей компании давно поняли: лучшие помещения не ищут арендатора. Их находят те, кто умеет искать.»
Как показывает опыт Артура Валеева, успешные локации редко лежат на поверхности. Их находят те, кто готов действовать проактивно: выезжать на места, общаться с соседями, анализировать окружение и вести переговоры с позиции эксперта. Такой подход не только помогает избежать конкуренции за «раскрученные» помещения, но и создает прочную основу для стабильного бизнеса.
А уже 14 ноября в МТС Live Холл Артур Валеев выступит в качестве спикера на бизнес-форуме Retail Expert Global.
Участникам сообщества Retail Expert — скидка 50% на билет. Если вы представляете розничные магазины, присоединяйтесь:
https://clck.ru/H4kp7
Билеты и подробности:
tsifryevent.ru/reg2025